Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır, Şartları Nelerdir?

Kira ilişkilerinde taraflar arasında en çok tartışma konusu olan konulardan biri kira bedelinin ne olacağıdır. Kiracı ile kiraya verenin serbestçe belirlediği kira bedeli zaman içinde yetersiz kalabilir, ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon karşısında güncelliğini yitirebilir veya piyasa koşullarının çok üzerinde bir hâl alabilir.

Böyle durumlar hem kiracının bütçesini zorlar hem de ev sahibinin hakkaniyetli bir kira geliri elde etmesini engeller. İşte bu noktada kira tespit davası, taraflara kira bedelinin adil ve objektif ölçütlere göre yeniden belirlenmesi için hukuki bir yol sunar. Bu dava, kiracının aşırı artışlardan korunmasını ve kiraya verenin de taşınmazını rayiç değerine uygun bir bedelle kiraya vermesini sağlar.

Bu yazıda kira tespit davası ne zaman açılır, kira tespit davası şartları nelerdir, hangi yasal dayanaklara göre yürütülür ve sürece dair tüm merak edilenleri örneklerle detaylı olarak ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin günün ekonomik koşullarına, TÜFE oranlarına, emsal kira değerlerine ve taşınmazın özelliklerine göre yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır.

Bu dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir ve tarafların kira bedeli üzerinde hakkaniyetli bir denge kurmasını sağlar. Amaç yalnızca kira bedelini artırmak değil, piyasa koşullarına uygun, adil ve sürdürülebilir bir kira ilişkisi tesis etmektir. Mahkemeler bu davalarda tarafların ekonomik durumunu, bölgedeki kira rayiçlerini ve sözleşme koşullarını da göz önünde bulundurarak karar verir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davaları Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Özellikle TBK 344 maddesi, kira bedelinin belirlenmesine dair temel hükümleri ve artış sınırlarını içerir. Bu maddeye göre kira artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır ve tarafların bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırması geçersiz sayılır.

Beş yıllık kira süresi dolduğunda ise yalnızca TÜFE değil, Yargıtay’a göre kira artış oranları, emsal kira rayiçleri, taşınmazın özellikleri ve ekonomik koşullar birlikte değerlendirilerek yeniden bir belirleme yapılır.

Ayrıca TBK 345 maddesi, dava açma süresi ve ihtar şartlarını açıkça düzenler; bu nedenle davayı yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce açmak veya ihtarname göndermek gerekir. Sürelere uyulmaması halinde dava reddedilebileceğinden, bu aşamada hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasının açılma zamanı kritik öneme sahiptir ve bu zamanlama dava sonucunu doğrudan etkileyebilir. Yanlış zamanda açılan bir dava reddedilerek tarafların zaman ve masraf kaybına uğramasına yol açabilir. Bu nedenle hem kiracı hem kiraya veren dava açma süresini iyi planlamalıdır. Genel olarak:

İlk yıl sonundan itibaren kira tespit davası açılabilir. Ancak artış oranı yine TBK 344’teki TÜFE sınırlamasına tabidir ve bu oranı aşan talepler geçersiz sayılır.
5 yıl sonunda, kira bedeli yalnızca TÜFE artışı ile değil, emsal kira bedelleri, taşınmazın bulunduğu semtin gelişimi ve konutun özellikleri dikkate alınarak yeniden belirlenir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse, bu oran TBK 344’te belirtilen üst sınırı aşmamak kaydıyla geçerlidir; aksi halde mahkemece kanuna uygun orana çekilir.
Dava açmak isteyen taraf, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname göndermeli veya bu süre içinde davayı açmalıdır. Bu şartlara kira tespit davası ihtar şartı denir ve Yargıtay uygulamasında da bu süreler titizlikle aranır. Gereken ihtarın yapılmaması halinde dava sonuçsuz kalabilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Bir kira tespit davasının açılabilmesi için bazı koşulların eksiksiz sağlanması gerekir ve bu koşullar yerine getirilmediğinde dava reddedilebilir:

Geçerli ve yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması, kira süresinin ve bedelinin açıkça belirlenmiş olması
Dava açma süresine (TBK 345) uygun hareket edilmesi ve sürenin kaçırılmaması
Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname çekilmesi ya da davanın bu süre içerisinde açılması; aksi takdirde karar bir sonraki dönem için geçerli olur
Dava konusunun kira bedelinin tespiti ile sınırlı olması ve başka bir taleple birleştirilmemesi

Bu şartların tümü sağlandığında mahkeme, kira bedelini hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve piyasa koşullarını dikkate alarak adil bir şekilde belirler. Bu aşamada sunulacak belgeler ve deliller de davanın seyrini doğrudan etkiler.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve bu mahkeme kira ilişkileriyle ilgili tüm tespit davalarında yetkilidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu, davanın adil ve hızlı şekilde yürütülmesi için önemlidir.

Örneğin İzmir’de bir taşınmaz için dava açılacaksa İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Ayrıca taraflar isterlerse yetki itirazı yapabilir, bu da davanın farklı bir yerde görülmesine yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce doğru mahkemeyi seçmek sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Kira Tespit Davası Süreci ve İzlenmesi Gereken Adımlar

Kira tespit davası açmak isteyen tarafın şu adımları izlemesi gerekir ve her adımın dikkatle takip edilmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır:

İhtarname Gönderme: Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kira artışı talebini içeren noter onaylı ihtarname göndermek gerekir. Bu ihtar, dava açılmadan da geçerli bir artış talebi doğurur ve mahkemeye delil olarak sunulur.
Dava Dilekçesi Hazırlama: Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, kira bedeli, talep edilen yeni bedel, emsal kira örnekleri ve dayanak kanun maddeleri (TBK 344-345) ayrıntılı olarak belirtilir. Dilekçe ne kadar detaylı ve hukuki temellere dayanırsa süreç o kadar hızlı ilerler.
Mahkemeye Başvuru: Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılırken harç ve gider avansı yatırılır. Mahkeme davayı kabul ettikten sonra taraflara duruşma günü verir.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedelleri, TÜFE oranları ve taşınmazın fiziksel özelliklerini dikkate alarak bilirkişi raporu alır. Bu rapora taraflar itiraz edebilir ve gerekirse ikinci bir rapor talep edilebilir.
Duruşma ve Karar: Mahkeme, bilirkişi raporunu ve taraf beyanlarını değerlendirerek adil kira bedelini belirler. Karar genellikle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde hükme bağlanır ve kesinleştiğinde icra kabiliyeti kazanır.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Mahkeme, kira bedelinin tespiti için bilirkişi raporu talep eder ve bu rapor kira tespit davasının en kritik delillerinden biridir. Bu raporda:

Emsal kira sözleşmeleri ayrıntılı şekilde incelenir ve bölgedeki ortalama kira bedelleri hesaplanır.
Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, durumu ve hatta bulunduğu sitenin sosyal olanakları değerlendirilir.
TÜFE oranları, enflasyon verileri ve piyasa şartları karşılaştırılarak adil bir bedel hesaplanır.

Bilirkişi raporunda tüm bu unsurlar birlikte değerlendirilerek objektif bir kira bedeli belirlenir. Taraflar rapora itiraz edebilir, ek rapor veya yeni bilirkişi atanmasını talep edebilirler. Yargıtay’a göre kira artış oranları ve önceki emsal kararlar da dikkate alınarak rapor güçlendirilir.

Kira Tespit Davasının Sonuçları

Mahkeme, belirlediği kira bedelini kararında açıklar ve bu karar taraflar için bağlayıcıdır. Bu bedel:

Yeni kira döneminden itibaren geçerli olur ve kiracı bu bedeli ödemekle yükümlü hale gelir.
Karar kesinleştiğinde icra kabiliyeti kazanır; kiracı ödemediği takdirde kiraya veren icra takibi başlatabilir.
Kiraya veren, belirlenen kira bedelinden daha düşük bir bedeli kabul etmek zorunda değildir ve bu bedel kira sözleşmesinin yeni dönemdeki hükmü olur.

Bazı durumlarda geriye dönük kira tespit davası da mümkün olabilir. Bu sayede taraflar, dava açma süresine uygun hareket etmişse, mahkeme kararının geriye dönük olarak da uygulanmasını talep edebilir. Bu durum özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya veren için önemli bir hak sağlar.

Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Dava açma süresine uymak çok önemlidir; aksi hâlde dava reddedilebilir ve taraflar bir yıl daha mevcut kira bedeli ile devam etmek zorunda kalır.
Kira sözleşmesinde artış oranı varsa ve bu oran TBK 344’teki sınırı aşmıyorsa, mahkeme bu oranı dikkate alır. Ancak bu oran kanuni sınırın üzerindeyse mahkeme tarafından düzeltilir.
Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir. Özellikle kira bedelinin emsallere göre çok yüksek veya düşük belirlendiği düşünülüyorsa, itiraz ederek ek rapor talep etmek hak kaybını önleyebilir ve daha gerçekçi bir kira tespiti sağlar.
Ayrıca dava masrafları, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin kimin üzerine bırakılacağı da göz önünde bulundurulmalıdır.

Profesyonel Hukuki Destek ile Süreci Yönetmek

Kira tespit davaları teknik detaylar ve süreler açısından dikkat gerektirir ve bu nedenle profesyonel bir destek alınması büyük önem taşır. Yanlış zamanda açılan veya eksik belgelerle başvurulan davalar reddedilebilir ve bu da taraflar için ciddi zaman ve maliyet kaybı yaratabilir.

Bu noktada Kalemci Hukuk gibi alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur. Kalemci Hukuk ekibi, dava dilekçesinin hazırlanmasından bilirkişi raporuna itiraz edilmesine kadar her aşamada müvekkillerine rehberlik eder, hak kayıplarını önler ve sürecin lehinize sonuçlanma ihtimalini artırır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanır. Ancak mahkeme yoğunluğu, bilirkişi raporu süresi, tarafların delil sunma aşamaları ve olası istinaf başvuruları bu süreyi uzatabilir. Özellikle büyük şehirlerde davaların 12-18 aya kadar sürebildiği görülmektedir.

5. yıl sonunda kira artışı nasıl hesaplanır?

Beşinci yılın sonunda kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil, emsal kira değerleri, taşınmazın yaşı, konumu, sosyal olanakları ve bölgedeki piyasa koşulları da dikkate alınarak belirlenir. Bu noktada bilirkişi raporu çok önemlidir ve tarafların itiraz hakkı vardır.

Kira artışı neye göre hesaplanır?

TBK 344 uyarınca kira artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Beş yıldan sonra ise emsal kiralar, ekonomik göstergeler, gayrimenkulün konumu ve büyüklüğü gibi kriterler de dikkate alınır. Yargıtay kararlarında da bu ölçütler esas alınmaktadır.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kiracı veya kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira tespit davası açabilir. Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, varsa ihtarname, tapu bilgileri ve önceki kira ödeme dekontları bulunmalıdır. Hukuki destek almak dava sürecinin hızlanmasına yardımcı olur.

Kira artışı ne zaman yapılır?

Kira artışı genellikle yeni kira döneminin başlamasıyla yapılır. Eğer dava açılmışsa, mahkeme kararı yeni dönemden itibaren geçerli olur ve karar kesinleştiğinde geriye dönük olarak da uygulanabilir. Bu nedenle süresinde dava açmak önemlidir.

Bu kapsamlı rehberi okuyarak artık kira tespit davası açma süresi, kira tespit davası şartları ve TBK 344-345 hükümleri hakkında ayrıntılı bilgiye sahip oldunuz. Eğer kira bedelinizin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsanız, doğru zamanda adım atarak hak kaybı yaşamamak için bir uzmandan hukuki destek alabilir ve süreci profesyonelce başlatabilirsiniz. Bu sayede hem haklarınızı korur hem de dava sürecini daha güvenli şekilde tamamlarsınız.