Kiracının hakları, konut ve işyeri kiralarında barınma, kullanım ve hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla Türk Borçlar Kanunu kapsamında ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.
Günümüzde kira ilişkilerinde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, artan kira bedelleri ve konut arzındaki sıkıntılar nedeniyle kiracı–ev sahibi uyuşmazlıkları oldukça yaygın hâle gelmiştir. Bu noktada pek çok kiracı tarafından sıklıkla merak edilen kiracı hakları nelerdir sorusu gündeme gelmektedir.
Özellikle kira artışı, tahliye, depozito iadesi, sözleşmenin sona ermesi ve ev sahibinin kiracıya müdahalesi gibi konular en sık karşılaşılan sorun alanlarıdır. Bu içerikte kiracının hakları, bu hakların sınırları ve hak ihlali durumunda başvurulabilecek hukuki yollar kapsamlı ve anlaşılır bir şekilde ele alınmaktadır.
Kiracı Hakları Nedir?
Kiracı hakları, kiralanan taşınmazın sözleşmeye ve kanuna uygun biçimde kullanılmasını güvence altına alan, kiracıyı keyfi uygulamalara karşı koruyan hukuki haklar bütünüdür. Kiracı hakları nelerdir sorusuna verilebilecek başlıca yanıtlar aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
- Kiralananı sözleşme süresi boyunca huzur ve güven içinde kullanma hakkı
- Ev sahibinin izinsiz şekilde eve girmesine ve müdahalesine karşı korunma hakkı
- Hukuka aykırı tahliye girişimlerine karşı savunma ve dava açma hakkı
- Ayıplı veya eksik teslim edilen taşınmaz için onarım talep etme hakkı
- Gerekli şartların oluşması hâlinde kira bedelinde indirim isteme hakkı
- Kanuni sınırlar dışında yapılan kira artışlarına karşı itiraz hakkı
- Depozitonun sözleşme sonunda iadesini talep etme hakkı
- Ev satılsa dahi sözleşme süresince kiralananda oturmaya devam etme hakkı
Bu haklar yalnızca yazılı kira sözleşmesine dayalı değildir; fiilen kiracı olan kişiler de kanun tarafından korunur. Ev sahibinin mülkiyet hakkı bulunmakla birlikte bu hak, kiracının barınma ve kullanım hakkını ortadan kaldıracak veya sınırlayacak şekilde kullanılamaz. Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinde kiracının korunmaya muhtaç taraf olabileceğini kabul ederek kiracı lehine emredici düzenlemeler öngörmüştür.
Kiracının Temel Hakları Nelerdir?
Kiracının en temel hakkı, kiralananı huzur ve güven içinde kullanabilmesidir. Bu kapsamda kiracının hakları, ev sahibinin taşınmaza keyfi şekilde müdahale etmesini engelleyen ve kiracıyı koruyan bir dizi düzenlemeyi içerir. Kiracının temel hakları şu şekilde sıralanabilir:
- Kiralananı sözleşme süresi boyunca huzur ve güven içinde kullanma hakkı
- Ev sahibinin izinsiz şekilde konuta veya işyerine girmesine karşı korunma hakkı
- Baskı, tehdit veya rahatsız edici davranışlara maruz kalmama hakkı
- Konutu veya işyerini sözleşmeye uygun şekilde kullanma ve bu kullanımın engellenmemesi hakkı
- Ayıplı, eksik veya kullanıma elverişsiz bir taşınmaz söz konusuysa onarım talep etme hakkı
- Gerekli şartların oluşması hâlinde kira bedelinde indirim isteme hakkı
- Kanunda öngörülen durumlarda kira sözleşmesini feshetme hakkı
Bu haklar, ev sahibinin rızasına bağlı olmaksızın doğrudan kanundan kaynaklanır ve kiracının korunmasını amaçlar.
Kira Artışı ve Kira Bedeline İlişkin Kiracı Hakları
Kira artışı ve kira bedeli, kiracı ile ev sahibi arasında en sık uyuşmazlık yaşanan alanlardan biridir ve bu konuda kiracı hakları açık biçimde kanunla korunmaktadır. Kira artışı sürecinde kiracının sahip olduğu haklar şu şekilde sıralanabilir:
- Kira artışının yalnızca kanunda belirlenen yasal üst sınırlar içinde yapılmasını talep etme hakkı
- Yasal oranların üzerinde yapılan kira artışlarını kabul etmeme ve itiraz etme hakkı
- Taraflar arasında daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile yasal sınırı aşan artışlara karşı korunma hakkı
- Kısa süreli kira gecikmelerinin tek başına tahliye gerekçesi yapılmamasını talep etme hakkı
- Geçici ekonomik zorluklar nedeniyle kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde hemen tahliyeye maruz kalmama hakkı
- Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılmasını talep etme veya açılan davada savunma yapma hakkı
Bu haklar, kiracının ekonomik olarak korunmasını ve kira ilişkisinde dengenin sağlanmasını amaçlar.
Tahliye Sürecinde Kiracının Hakları
Tahliye süreci, ev sahibinin tek taraflı kararıyla gerçekleşmez ve bu alanda kiracı hakları açık şekilde kanunla korunur. Kiracının tahliye sürecinde sahip olduğu haklar şu şekilde detaylandırılabilir:
- Kiracının, kanunda açıkça belirtilen tahliye nedenleri dışında evden çıkarılamaması hakkı
- Tahliye için çoğu durumda mahkeme kararı aranmasını talep etme hakkı
- İhtiyaç nedeniyle tahliye iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığının denetlenmesini isteme hakkı
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde doğrudan değil, yasal ihtar ve dava süreci sonunda tahliye edilme hakkı
- İki haklı ihtar şartlarının oluşup oluşmadığını mahkeme önünde tartışma ve itiraz etme hakkı
- Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine itiraz etme ve irade sakatlığı iddiasında bulunma hakkı
- Tahliye davası açıldığında savunma yapma, delil sunma ve tanık dinletme hakkı
- Usule aykırı veya kötü niyetli tahliye girişimlerine karşı dava açma ve tazminat talep etme hakkı
Bu haklar, kiracının keyfi ve hukuka aykırı şekilde tahliye edilmesini önlemeyi ve barınma hakkını korumayı amaçlar.
Ev Sahibinin Yükümlülükleri ve Kiracının Korunması
Ev sahibi, kiralananı sözleşmeye uygun, güvenli ve kullanılabilir durumda teslim etmekle ve bu durumu sözleşme süresince korumakla yükümlüdür. Elektrik, su, doğalgaz tesisatındaki arızalar, yapısal sorunlar ve kullanım güvenliğini etkileyen ayıplar ev sahibinin sorumluluğundadır.
Ev sahibinin, kiracıyı baskı altına alacak şekilde eve izinsiz girmesi, sık sık kontrol yapması veya tehditkâr davranışlarda bulunması hukuka aykırıdır. Bu tür durumlar kiracının hukuki ve gerektiğinde cezai yollara başvurmasına imkân tanır.
Depozito (Güvence Bedeli) ile İlgili Kiracı Hakları
Depozito, kiralananda meydana gelebilecek zararların güvence altına alınması amacıyla alınır ve yasal olarak üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu başlık altında depozito ile ilgili kiracı hakları aşağıdaki şekilde detaylandırılabilir:
- Depozito bedelinin en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlı olmasını talep etme hakkı
- Depozitonun kira sözleşmesi süresince ayrı bir güvence olarak tutulmasını isteme hakkı
- Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve taşınmaz sözleşmeye uygun şekilde teslim edildiğinde depozitonun iadesini talep etme hakkı
- Ev sahibinin herhangi bir zarar veya borç olmaksızın depozitoyu keyfi şekilde alıkoymasına karşı korunma hakkı
- Depozitodan kesinti yapılacaksa bunun somut ve ispatlanabilir bir zarara dayanmasını isteme hakkı
- Ev sahibinin iddia ettiği zararı ispat yükünün ev sahibine ait olduğunu ileri sürme hakkı
- Gerçek zarar dışında ve ölçüsüz kesintilere karşı itiraz etme ve dava açma hakkı
Bu düzenlemeler, depozitonun kiracı aleyhine keyfi bir yaptırım aracı olarak kullanılmasını engellemeyi amaçlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, kiracının adına açılmış vadeli bir banka hesabında tutulmalı ve ev sahibi bu bedeli tek başına tasarruf edememelidir.
Sözleşmesiz Kiracının Hakları Var mı?
Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması, kiracının haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Uygulamada pek çok kira ilişkisi sözlü anlaşmaya dayanmaktadır. Kira bedelinin düzenli ödenmesi, banka dekontları, elektrik ve su abonelikleri, apartman yönetimi kayıtları veya tanık beyanları kiracılık ilişkisinin ispatında yeterli olabilir. Sözleşmesiz kiracılar da kira artışı, tahliye ve depozito gibi konularda kanuni korumadan yararlanır.
Ev Satıldığında Kiracının Hakları
Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve bu durumda ev satıldığında kiracının hakları kanunla açıkça korunur. Ev satışı sonrasında kiracının sahip olduğu haklar şu şekilde detaylandırılabilir:
- Taşınmaz satılsa dahi mevcut kira sözleşmesinin aynı şartlarla geçerliliğini sürdürmesini talep etme hakkı
- Yeni malikin, kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini ve sözleşme hükümlerine uymasını isteme hakkı
- Yeni malikin, kiracıyı keyfi veya derhâl tahliye edememesine karşı korunma hakkı
- Tahliye talebi varsa bunun yalnızca kanunda öngörülen süre ve şartlara uygun olarak yapılmasını talep etme hakkı
- İhtiyaç nedeniyle tahliye iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından denetlenmesini isteme hakkı
- Yasal süreler dolmadan taşınmazı boşaltmaya zorlanmama hakkı
- Sözleşme süresi boyunca konutta oturmaya veya işyerini kullanmaya devam etme hakkı
Bu haklar, taşınmazın el değiştirmesinin kiracı aleyhine sonuç doğurmamasını ve kira ilişkisinde hukuki güvenliğin korunmasını amaçlar.
Kiracı Hakları İhlal Edilirse Ne Yapılmalı?
Kiracı haklarının ihlal edilmesi hâlinde öncelikle yazılı ihtar gönderilmesi ve dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Uyuşmazlık çözülemezse dava yoluna gidilmesi mümkündür. Hukuka aykırı tahliye girişimleri, anahtar değiştirme, elektrik veya suyun kesilmesi gibi durumlar ciddi hak ihlali sayılır. Ev sahibinin elektrik, su veya doğalgazı kestirmesi; hukuka aykırı müdahale, kendi hakkını alma yasağının ihlali ve şartlarına göre ceza hukuku kapsamında da değerlendirilebilecek bir fiildir.Bu hâllerde kiracının maddi ve manevi tazminat talep etme hakkı da doğabilir. Kiracı Hakları Konusunda Hukuki Destek Almanın Önemi
Kira hukuku, süreler, usul kuralları ve şekil şartları bakımından oldukça teknik bir alandır. Yapılacak küçük bir hata, özellikle sürelerin kaçırılması veya yanlış başvuru yapılması hâlinde kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Tahliye davaları, kira artışı uyuşmazlıkları ve depozito iadesi gibi süreçlerde profesyonel hukuki destek almak, hem sürecin doğru yönetilmesini hem de hak kaybı yaşanmamasını sağlar.
Bu noktada İzmir avukat arayışında olan kiracılar için Kaynar Hukuk, kira hukuku alanındaki tecrübesiyle kiracı haklarının korunması, dava ve arabuluculuk süreçlerinin etkin şekilde yürütülmesi konusunda hukuki destek sunmaktadır. Alanında uzman bir İzmir avukat ile çalışmak, kiracının haklarını zamanında, doğru ve etkili biçimde kullanabilmesine önemli katkı sağlar.
Kiracı Hakları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira ödenmezse hemen tahliye olur mu?
Hayır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ev sahibi kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Öncelikle kanunda öngörülen ihtar ve dava süreçlerinin işletilmesi gerekir. Çoğu durumda mahkeme kararı olmadan tahliye mümkün değildir.
Ev sahibi anahtarı değiştirebilir mi?
Ev sahibinin, kiracıya haber vermeden veya rızasını almadan anahtarı değiştirmesi hukuka aykırıdır. Bu durum konut dokunulmazlığının ihlali anlamına gelir ve kiracı hukuki ve cezai yollara başvurabilir.
Kiracı evi erken boşaltırsa ne olur?
Kiracının evi sözleşme süresinden önce boşaltması hâlinde, ev sahibinin makul süreyle sınırlı olmak üzere zararını talep etme hakkı doğabilir. Ancak bu durum her olayın koşullarına göre değerlendirilir ve kiracının otomatik olarak tüm kira bedellerinden sorumlu olduğu anlamına gelmez.
Henüz yorum yapılmamış, sesinizi aşağıya ekleyin!