İpotek Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

İpotek Ne Demek?

İpotek etmek ne demek? şeklindeki sorular son yıllarda taşınmaz sahiplerini oldukça merkalandırmaktadır. Borçların teminat altına alınması için sağlanan güvencelerden biri olan rehin hakkı, hukukumuzda uzun zamandır kullanılan bir yöntemdir. Rehin hakkı, alacaklının belirli bir malı satarak alacağını tahsil etmesine olanak tanımaktadır. Bu kavram, eşya hukuku çerçevesinde düzenlenmiş olup, borcun ödenmemesi ya da ödeme riski durumunda alacaklıya mal üzerinde güvence sağlar. Rehin hakkı, her ne kadar alacaklıların haklarını korusa da malın kullanım hakkını alacaklıya vermemekte ve yalnızca alacağın güvencesi olarak işlemektedir.

Ayrıca, borçlu borcunu ödemediğinde, rehin verilen gayrimenkulün mülkiyeti de alacaklıya geçmez. Bu durum, hukuken geçerli sayılmaz ve herhangi bir sonuç doğurması beklenmemektedir. İpotek ise, taşınmaz mal üzerinde kurulan bir rehin türüdür ve alacaklıya teminat sağlar.

Peki, tam anlamıyla ipotek nedir​? Başka bir deyişle, ipotek sadece taşınmaz mal üzerinde kurulur ve bir borcun teminatı olarak işlev görmektedir. İpotek, borç ilişkilerinde yaygın olarak kullanılan önemli bir hukuki araçtır. İpotek hakkı, lehdara alacağını tahsil etme yetkisi verir ve bu hak, taşınmaz mal sahibine karşı da kullanılabilmektedir. Çünkü ipotek hakkı, hukuk çerçevesinse herkesin karşısında ileri sürülebilecek mutlak bir hak olarak kabul edilmektedir. Ancak, ipotek yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Bu hak, taşınmazın satılması durumunda alacakların tahsil edilmesini mümkün kılar.

Peki, ipotek lehtarı ne demek​? İpotekli kredi durumlarında, borcu veren kişi lehtar yani alacaklı durumundadır. Bu açıdan bakıldığında, açıklanması gereken bir diğer husus ise ipotek terkin ne demek​ konusunda karşımıza çıkmaktadır. İpotek terkini ne demek şeklindeki sorulara verilebilecek en doğru cevap, ipotekli bir taşınmazın üzerinde bulunan ipotek hakkının, ilgili resmi merciler tarafından kaldırılması işlemi şeklinde olmaktadır. 

İpotek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, ipotek, mevcut ya da gelecekte doğabilecek alacakları güvence altına alan bir teminat olarak tanımlanmıştır. Ayrıca, ipotek verilen taşınmazın borçluya ait olması gerekmez. Kanun, üçüncü bir kişinin de borçlu ile alacaklı arasındaki borç için taşınmaz malı teminat olarak gösterme imkanı sunduğunu belirtmektedir.

İpoteğin Türleri Nelerdir?

İpotek türleri, alacakla olan ilişki yoğunluğuna bağlı olarak iki şekilde sınıflandırılabilir. İlk tür, kesin borç (karz ya da anapara) ipoteği olarak adlandırılırken, diğeri ise üst sınır (limit) ipoteği olarak bilinir. Daha detaylı bir şekilde söylersek, kesin borç veya anapara ipoteği, mevcut bir alacağı teminat altına almak için kurulur. Gelecekte doğacak ya da olasılığı bulunan alacaklar için kurulan ipotek ise üst sınır veya limit ipoteği olarak tanımlanmaktadır. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5836 E., 2014/5652 K., 16.09.2014 tarihli kararı)

Üst Sınır İpoteği

Üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulduğu anda mevcut olmayan ancak gelecekte doğması muhtemel bir alacağın belirli bir limit dahilinde taşınmazla teminat altına alınmasıdır. Bu durumda alacaklı, ileride doğacak alacaklarının ödenmesini ipotekle güvence altına almış olur.

Bu tür ipotek, taraflar arasında bir sınır belirlenmesini gerektirir. Bu sınır, taşınmazın değeriyle veya belirli bir para miktarıyla ilişkilendirilebilir. Örneğin, bir borç için taşınmaz ipotek verildiğinde, üst sınır ipoteği sayesinde, ileride doğacak diğer alacaklar da belirlenen limit dahilinde güvence altına alınabilir.

Üst sınır ipoteği, genellikle miktarı belirli olmayan ve gelecekte ne kadar olacağı öngörülemeyen alacaklar için kurulur. Henüz gerçekleşmemiş ancak doğma ihtimali bulunan tazminat alacakları, kredi hesaplarından veya cari hesaptan doğan alacaklar ile şarta bağlı alacaklar buna örnek gösterilebilmektedir.

Anapara İpoteği

Diğer bir tür olan anapara ipoteği, alacağın mevcut olması ve miktarının belirli olduğu durumlarda kurulan ipotek türüdür. Anapara ipoteğinde, yan alacaklar tapuda belirtilen anapara miktarını aşsa da, bu aşan kısım dâhil olmak üzere teminat sağlanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesinde, bu teminatın kapsamı, “anapara, takip masrafları, gecikme faizi, iflas tarihinden veya rehnin paraya çevrilmesinin talep edildiği andan itibaren üç yıl boyunca biriken faiz ve son vade tarihinden itibaren hesaplanan faiz” ile sınırlı olarak belirlenmiştir. 

Komisyon, cezai şartlar veya gider vergisi gibi ek unsurlar, teminatın kapsamını genişletmek için eklenmemektedir. Ayrıca, 876. madde gereği, rehinli taşınmazın korunması için yapılan zorunlu harcamalar ve ödenen sigorta primleri de teminat kapsamına dahil edilmektedir.

İpoteğin Özellikleri Nelerdir?

İpoteğin en belirgin özelliği, gayrimenkulün el değiştirmesi durumunda dahi varlığını sürdürebilmesidir. Bu özellik nedeniyle, ipotekli bir gayrimenkul satılsa bile, yeni alıcı, önceki sahibinin borçlarını ödememe olasılığına karşı gayrimenkulünün satılması riskiyle karşılaşacaktır.

İpoteğin bir diğer önemli avantajı, konkordato veya iflas durumlarında alacaklının hakkının etkilenmemesidir. Normalde bir işletme iflas ettiğinde, mal varlığı, alacakları ve borçları değerlendirilir. Çoğu zaman mal varlığı ve alacaklar, borçları karşılamadığı için alacaklılar yalnızca kısmi ödeme alır. Ancak, alacakları ipotekle güvence altına almış kişiler, bu sınırlamaya dahil olmazlar ve ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirin tamamına sahip olurlar.

Öte yandan, ipotek kurulacak gayrimenkulün, tapu müdürlüğünde kayıtlı olması da gerekmektedir. Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlar üzerinde ise yalnızca rehin işlemi yapılabilir, yani taşınır mallara benzer şekilde güvence altına alınması söz konusu olabilir. 

Ek olarak, ipotek, yalnızca borçlunun mal varlığına değil, aynı zamanda rızası bulunan üçüncü kişilerin malvarlıklarına da uygulanabilmektedir. Örneğin, bir baba, oğlunun borcu için kendi gayrimenkulü üzerinde ipotek oluşturulmasına onay verebilir. Bu durumda, eğer oğul borcunu ödeyemezse, alacaklı, babanın mülkünün satışını talep edebilir.

Evin ipotek edilmesi ne demek?

Evi ipotek ettirmek ne demek​? sorusu da taşınmaz sahiplerini oldukça meraklandırmaktadır. Evin ipotek edilmesi, evin, bir borç veya yükümlülük karşılığında teminat olarak gösterilmesi işlemine denmektedir. Yani, ev sahibi bir borç almak veya bir yükümlülük altına girmek için, evini teminat olarak bir finansal kuruma veya bir başka kişiye devretmektedir. Bu durumda, borç ödenmediği takdirde, alacaklı taraf ipotekli olan evi satışa çıkararak borcun tahsil edilmesini sağlayabilir. İpotek, borcun yerine getirilmesi için bir güvence sağlar, ancak borç ödenene kadar ev sahibi, evin mülkiyetine sahip olmaya devam etmektedir.

Söz konusu durumlar özellikle hukuki açıdan destek gerektiren konular olduğundan, bir avukat yardımıyla sürecin ilerlemesinde fayda vardır. Dolayısıyla siz de Kalemci İzmir Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçerek konu hakkında gerekli desteği alabilirsiniz. 

İpotek borcu ödenmezse ne olur?

İpotekli borç ödenmediğinde, alacaklı, borcu tahsil edebilmek için çeşitli yasal haklara sahip olur. İlk olarak, alacaklı borçludan ödeme talep eder. Eğer borç hala ödenmezse, alacaklı mahkemeye başvurarak ipotekli taşınmazın satılmasını talep edebilir. Mahkeme, borçlunun malvarlıklarını inceleyerek, ipotekli mülkün satışına karar verebilir. Bu satışa “icra yoluyla satış” denir.

Satıştan elde edilen gelir, öncelikle alacaklıya ödenir. Eğer satıştan elde edilen gelir borcu tamamen karşılamıyorsa, alacaklı, geriye kalan borç için borçlunun diğer mal varlıklarına veya gelirine haciz koyma yoluna gidebilir. Ayrıca, borçlunun ödeme yapmaktan kaçınması durumunda, kredi notu gibi finansal durumları da olumsuz etkilenebilir. Sonuç olarak, ipotekli borcun ödenmemesi, hem taşınmazın kaybına yol açabilir hem de borçlunun mali durumunu ciddi şekilde zorlayabilir.

Derece İpotek Sistemi Nedir?

Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek kurulması mümkündür. Bu ipotekler, çeşitli derecelere (öncelik sırasına) ayrılabilir ve satıştan elde edilen gelir, ipotek alacaklılarının derecelerine göre dağıtılabilmektedir. 

Örneğin, bir gayrimenkul üzerinde 200.000 TL değerinde birinci derece, 300.000 TL değerinde ikinci derece ve 400.000 TL değerinde üçüncü derece ipotek bulunduğunu varsayalım. Gayrimenkul 350.000 TL’ye satıldığında, birinci derece ipotek sahibi alacağını tamamen bu meblağdan alırken, geriye kalan 150.000 TL ise ikinci derece ipotek alacaklısına ödenir. Üçüncü derece ipotek sahibi ise, en yüksek meblağda ipotek koymuş olsa da, derecesinin düşük olması nedeniyle herhangi bir ödeme alamamaktadır. 

Sıkça Sorulan Sorular

İpotek ne demek kısa bilgi?

İpotek, bir borcun güvence altına alınması için bir taşınmazın, borçlu tarafından alacaklıya teminat olarak gösterilmesidir.

Evin ipotek edilmesi ne demek?

Evin ipotek edilmesi, ev sahibinin borç aldığı bir kredi ya da alacak için evini teminat olarak göstermesi anlamına gelir. 

İpotek borcu ödenmezse ne olur?

Eğer ipotek borç ödenmezse, alacaklı, ipotekli taşınmazı satarak alacağını tahsil etme hakkına sahip olur.

Tapuya neden ipotek konur?

Tapuya ipotek, genellikle bir borcun teminat altına alınması için konur.

Evde ipotek varsa ne olur?

Bir ev üzerinde ipotek varsa, bu ev borcun teminatı olarak gösterilmiştir. Borç ödenmediği takdirde satılarak alacaklıların hakları karşılanabilir. 

Tapuda ipotek koyma ücreti ne kadar?

Söz konusu ipotek harcı ipotek meblağının bindelik oranı esas alınarak hesaplanmaktadır. 

2024 tapu ipotek harcı ne kadar?

İpotek işlemlerinde ipotek meblağının binde 4,55’i oranında tapu harcı binde 9,48’i oranında da damga vergisi alınmaktadır.

Tapuda ipotek varsa satış yapılır mı?

İpotekli bir taşınmazın, ipotek borcu ile birlikte bir başkasına satılmasına herhangi bir engel yoktur.

Eve ipotek nasıl konulur?

Bir taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için, alacaklı ile taşınmaz sahibinin, taşınmazın belirli bir borcun güvencesi olarak kullanılmasını içeren bir ipotek sözleşmesi yapması gereklidir.

İpotek fek ne demek​?

İpotek fek nedir? sorusuna en etkili cevap olarak, ev kredisinin tamamı ödendiği zaman ipoteğin kaldırılması için banka tarafından hazırlanan belge şekline açıklama yapmak mümkündür.