İpotek Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

İpotek nedir, nelere dikkat edilmelidir gibi gayrimenkul hukukunu yakından ilgilendiren tüm soruların cevaplarını bu yazıda bulabilirsiniz. Pratikte genellikle bankaların vermiş oldukları kredileri güvence altına almaları için kullanmış oldukları ipotek yöntemi, sadece banka kredilerinde değil aynı zamanda ticari yaşamda en çok başvurulan usullerin başında gelir. İpotek altına alınan gayrimenkuller ile birlikte, alacağı olan kişiler; alacaklarını garanti altına alır. Bu noktada ipoteğin tam olarak ne olduğunu ve hangi eşyaları kapsadığı da hukuk kurallarıyla belirlenmiştir.

İpotek Nedir?

İpotek nedir sorusuna daha geniş kapsamlı bir yanıt verecek olursak, henüz doğmamış ama doğması kesin olan ya da hali hazırda doğmuş olan alacakların, gayrimenkul üzerinden garanti altına alınmasına ipotek denilmektedir. Eğer borç ödenmezse, alacaklılar, gayrimenkulün mülkiyet hakkını talep edemez. Fakat bu gayrimenkulün satılmasını talep ederek, elde edilen gelir üzerinden alacağını garanti altına alabilir. Eğer iki taraf aralarında mülkiyetin devri konusunda anlaşsalar bile bu alışveriş tapu siciline tescil edilemez.

İpotek usulünün en önemli avantajlarının başında söz konusu gayrimenkul el değiştirse bile ipoteğin varlığı devam etmektedir.

İpotek terimi en bilinen ve kullanılan tanımıyla, bir ev, arazi veya diğer gayrimenkul türlerini satın almak veya sürdürmek için kullanılan bir krediyi ifade eder.

İpoteğin Özellikleri

İpoteğin özellikleri arasında en başta ipotek işlemine konu olan gayrimenkulün tapu müdürlüğü sisteminde kayıtlı olması gelir. Bunun yanı sıra tapu sicil sisteminde kaydı bulunmayan gayrimenkuller ise taşınır bir eşya statüsünde kabul edilmektedir.

İpotekler sadece borçlu kişinin malvarlığı üzerinde tesis edilmek zorunda değildir. Eğer rızası bulunuyorsa 3.çkişilerin de malvarlığı ipotek işlemine konu olabilir.

Gayrimenkul üzerindeki ipoteğin alacaklısı konumunda olan kişi, bu gayrimenkulün değerinin azalmasının önüne geçecek tedbirlerin alınmasını isteyebilir. Uyarıda bulunmasına rağmen bu önlemlerin alınmadığı hallerde ise bütün önlemleri kendisi alabilir.

Kredi hizmeti sağlayıcısı, aylık ipotek beyanları sağlamaktan, ödemeleri işlemekten, emanet hesabınızı yönetmekten ve sorularınızı yanıtlamaktan sorumlu şirkettir. Hizmet sağlayıcınız bazen ipoteği aldığınız şirketle aynı şirket olabilir. İpotek ödemeniz, ipoteğiniz için her ay ödediğiniz tutardır. Her aylık ödemenin dört ana bölümü vardır: anapara, faiz, vergiler ve sigorta. Borçlu, tercih ettiği borç veren aracılığıyla ipotek başvurusunda bulunmalıdır. Bununla birlikte asgari kredi puanları ve peşinat ödemeleri dahil olmak üzere çeşitli gereksinimleri karşıladığından emin olmalıdır.

Derece İpotek Sistemi

Derece ipotek sistemi en dar haliyle birden fazla ipoteğin tesis edilmesi olarak bilinir. Bir gayrimenkulün üzerinden birden çok ipotek işlemi yapılabilir. Fakat uygulanan ipotekler, birden fazla dereceye yani öncelik sırasına göre düzenlenmektedir. Satışlardan elde edilen gelirler ise ipotek üzerinde alacağı olan kimselerin derecelerine göre dağıtılır.

Bu durumu bir örnek üzerinden anlatacak olursak, ipoteğe söz konusu olan gayrimenkulün üzerinde 3 tane ipoteğin tesis edildiğini varsayalım. Bu 3 ipoteğin 100 bin liralık kısmı 1.derece, 200 bin liralık kısmı 2. derece, 300 bin liralık kısmı da 3.derece ipotek olsun. Gayrimenkuller 250 bin liraya satıldıktan sonra 1.derece sahip bütün alabileceğini bu aradan alırken, kalan 150 bin liralık tutar ise 2.derece ipotek tesis eden alacaklıya verilmektedir. 3. derecede ipoteği olan alacaklıya ise hiçbir tutar ödenmeyecektir. 2. dereceden ipoteği olan alacaklının ise kalan 50 bin lirası, hala alacak statüsündedir. Ancak bu gayrimenkulün satışı gerçekleştiği için farklı bir gayrimenkul üzerinden tekrardan alacağını ipotek ettirebilir. Aynı durum 3. dereceden ipoteği bulunan kimse için de geçerlidir.