Türk Borçlar Kanununda güçsüz olarak değerlendirilen kiracının konut veya çatılı işyerinden tahliyesinin sağlanması belirli ve sıkı şartlara bağlanmıştır.
Kanununda kiracının kiralanan konut veya çatılı işyerinden tahliyesi için birden çok genel ve özel sebep öngörülmüştür. Bu yazımızda iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliyesi konusuna ve tahliyeye ilişkin gerçekleşmesi gereken şartlara değineceğiz. Ancak yine de diğer tahliye sebeplerini de kısaca belirtmekte fayda görmekteyiz. Diğer tahliye sebepleri;
- Kiracının temerrüdü ve borcun ödenmemesi (TBK. M. 315)
- Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık (TBK m. 316)
- Kiracının İflası (TBK. M. 332)
- Kiracının Ölümü (TBK. M. 333)
- Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı (TBK. M. 331)
- Gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK. M . 350)
- Yeni malikin gereksinimi (TBK. M. 351)
- Tahliyenin taahhüt edilmiş olması (TBK. M. 352/1)
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması (TBK. M. 352/3) olarak sayılabilir.
Özellikle yukarıda belirtmiş olduğumuz kiracının temerrüdü ve özenle kullanma, komşularına saygı gösterme yükümlülüğüne aykırılık hallerine, uygulamada tahliye sebebi olarak sıkça rastlanmaktadır. Bununla birlikte, her ne kadar bu sebepler kira sözleşmesinin feshi ve tahliye için geçerli sebepler olarak öngörülmüşse de bu hallerde kiracının kendisine verilen süre içerisinde temerrüde düşmüş olduğu kira borcunu ödemesi veyahut aykırılığı gidermesi durumunda kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Nitekim ilgili kanun maddelerinde konut ve çatılı işyerlerinde “kiraya verenin kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi veya aykırılığın giderilmemesi durumunda, sözleşmenin feshedileceğini bildirebileceği” düzenlenmiştir.
Buna karşılık Türk Borçlar Kanununun ilgili 352. Maddesinin 2. Fıkrasında yasal düzenleme altına alınan iki haklı ihtara sebebiyet verilmesine dayalı tahliye durumunda ise bu durum söz konusu değildir. İlgili kanun maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kanun hükmünü incelediğimizde iki haklı ihtara dayalı olarak dava yoluyla tahliyenin sağlanabilmesi için;
- Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması,
- Bu iki haklı ihtarın, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi,
- İhtarların yazılı olarak yapılması,
- Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanununun temerrüde dayalı tahliye hükümlerinden farklı olarak burada sadece iki kez ihtarda bulunma ve sadece yazılı olması şart koşulmuş; buna karşılık ihtarın içeriğinde kiracıya süre verilmesi gerekmediği gibi, süresi içerisinde ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği şartının yazılması da gerekli görülmemiştir. Yine bununla birlikte ihtarların tebliğinden sonra borcun ödenmesi, iki haklı ihtar olgusunun sağlanmasına engel teşkil etmeyecektir.
Peki, ilgili hükümde ihtarın içeriğine ilişkin bir şart koşulmamış olması göz önüne alındığında, borçlu aleyhine bir kira yılı içerisinde başlatılmış iki farklı kira bedeline ilişkin icra takibi iki haklı ihtar koşulunu sağlayacak mıdır?
Yerleşmiş yüksek mahkeme kararları ve kanun hükmü birlikte değerlendirildiğinde, kira borcunun tahsili ile ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödenmemesi durumunda tahliye davası açılacağı ihtarını içeren ödeme emri, Türk Borçlar Kanununun 315. Maddesi uyarınca temerrüde dayalı tahliye davası için gerekli ihtar şartını sağlamasının yanı sıra, iki haklı ihtar bakımından da ihtar koşulunu sağlamaktadır.
Örnek vermek gerekirse, 01.01.2021 başlangıç tarihli, kira bedelinin aylık olarak her ayın 10’unda ödeneceğinin kararlaştırıldığı, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesine dayalı olarak kiraya veren tarafından Mart ayı kirasının ödenmemesi sebebiyle 02.04.2021 tarihinde icra takibi başlatıldığını ve kiracıya ödeme emri gönderildiğini; Nisan ayı kirasının ödenmemesi sebebiyle de 20.04.2021 tarihinde icra takibi başlatıldığını ve kiracıya ödeme emri gönderildiği düşünelim.
Ödeme emrinin ilk açılan icra takibi için 05.04.2021 tarihinde tebliğ edildiği ve borçlu tarafından borcun ödeme emrinin tebliğinden sonra 25.04.2021 tarihinde, 30 günlük sürenin dolmasından önce, ödendiği varsayımında borçlunun tahliyesinin istenemeyeceği akıllara gelebilir. Ancak durum böyle değildir.
Kanun koyucu 352. Maddenin 2. Fıkrasında belirlenen sürelerde iki kez kira borcunu ödemeyerek ihtar yapılmasına sebebiyet veren kiracının her halükarda tahliyesini öngörmüştür. Bu noktada 1 yıl kira süreli kira sözleşmesinde Mart ve Nisan aylarına ilişkin kira bedellerini ödemeyerek hakkında iki kez haklı olarak ihtarda bulunulmasına sebebiyet veren kiracı, her iki ayın kira borcunu da ödemesi durumunda dahi -ödemelerin ödeme emirlerinin kendisine tebliğinden sonra yapılması koşulu ile- iki haklı ihtar koşulu sağlanmış olduğundan tahliye sonucundan kurtulamayacaktır.
Borçlu kiracı tarafından, kiraya verenin başlatmış olduğu her iki icra takibine de itiraz etmiş olması, iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılmasına engel teşkil eder mi?
Bu soruya da cevabımız engel teşkil etmeyeceği yönünde olacaktır.
Kanun koyucu Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinin 2. Fıkrasındaki düzenleme ile doğrudan kira borcunu ödememesi sebebiyle iki kez haklı ihtara sebebiyet veren borçlunun dava yoluyla tahliyesini öngörmüş olup bu noktada borçlunun takibe itiraz etmesi ya da ödeme emrinin tebliğinden sonraki tarihte kira borcunu ödemesi herhangi bir önem arz etmeyecektir.
Nitekim benzer bir olaya ilişkin temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2009/2036 Esas ve 2009/5622 Karar sayılı ilamında “Davacı vekilinin, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı vekili, davalı hakkında, T………. 2. İcra Müdürlüğü’nün 2008/5348 sayılı takip dosyasından 6.6.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 300.Euro’dan Temmuz 2007-Haziran 2008 arası aylar kira bedelini istemiş, davalı, 7.8.2008 tarihinde ödeme emrinin tebliğinden sonra kira borcunu ödemiştir. Bu ihtar haklıdır. Ayrıca yukarıda belirtildiği gibi davacı davalı hakkında, T………. 3. İcra Müdürlüğü’nün 2008/9720 sayılı 18.8.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile Temmuz 2008 ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, davalı takibe itiraz etmiş, ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödememiştir. Bu ihtar da haklı olduğu gibi takibin itiraza uğraması iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemesine engel değildir. İki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne iki haklı ihtar nedeniyle de kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı görülmüştür. Hüküm yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.” denilmek suretiyle ikinci ihtarın (ödeme emrinin) tebliğinden önce kira borcunu ödememiş olan ve ikinci kez ihtar yapılmasına sebebiyet veren kiracının, icra takibine itiraz etmiş olmasının iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği kabulünü değiştirmeyeceği ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği açık ve net şekilde belirtilmiştir.
Neticeten, Türk Borçlar Kanununun 315. Maddesinde düzenlenen temerrüt sebebinde olduğu gibi, 352. Maddenin 2. Fıkrasında düzenlenen iki haklı ihtar koşulunda da ihtarın başlatılacak icra takibi üzerinden gönderilecek ödeme emri ile yapılması mümkündür.
Bununla birlikte, iki haklı ihtar durumunda – TBK. M. 315’ten farklı olarak- ihtar içeriğinde kiracıya süre tanınması ya da aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğinin bildirilmesi gerekmediği gibi, ödemenin ödeme emrinin tebliğinden sonra yapılmış olması da iki haklı ihtar koşulunun oluşmasına engel teşkil etmemektedir.
Bu noktada, noter aracılığı ile yapılacak iki haklı ihtardansa, borçlunun kira borcunu ödemediği aylara ilişkin olarak başlatılacak iki ayrı icra takibi üzerinden ödeme emri gönderilerek ihtar yapılması, borçlunun ödeme emrindeki imzaya açıkça itiraz etmemesi durumunda kira sözleşmesi İcra ve İflas Kanununun 68. Maddesinde belirtilen “imzası ikrar edilmiş, borç ikrarı içeren senet” vasfı taşıyacağından icra hukuk mahkemelerinden borçlunun tahliyesini isteme hakkı verecek, bu da sürecin daha hızlı sonuçlanmasına imkan tanıyacağından daha tercih edilebilir bir yoldur.
AV. ERTUĞRUL KALEMCİ
AV. GÖKSUN NİMET DEMİRDAĞ
Henüz yorum yapılmamış, sesinizi aşağıya ekleyin!